• ① JR「手柄山平和公園駅」開業による南北交通軸の刷新： 2026年3月14日の新駅開業と10月1日の「大和工業アリーナ姫路」誕生に伴い、西延末・延末・手柄・東延末などのエリアが「準駅近」へと再評価。
• ② 建築コスト高騰に伴う「中古一戸建て・中古マンション」需要の急増： 新築注文住宅や分譲マンションの価格高騰により、実需層の需要が利便性の高い中古物件やリノベーション適地へ急速にシフト。
• ③ 工業地・物流用地の価格跳ね上がり（路線価前年比+12.7％）： 阪神間における用地枯渇とEC物流の拡大により、姫路バイパスや沿岸部インターチェンジ周辺の物流・産業用地の資産価値が急上昇。

🚆 新駅「手柄山平和公園駅」の基本スペックと概要

5-1. 飾磨区（しかまく）：商業・住宅・臨海工業が融合する一番人気エリア

【令和8年地価相場】 平均公示地価：7万6,655円/m²（坪単価約25.3万円/坪、前年比プラス1.32％上昇）

飾磨区は、姫路市内において子育てファミリー層からの人気が最も集中しているエリアの一つです。山陽電鉄本線（飾磨駅、亀山駅、妻鹿駅）および網干線（西飾磨駅）が縦横に走り、姫路中心部へのアクセスが抜群です。さらに、「イオンモール姫路リバーシティー」をはじめとする大型商業施設が充実しています。

主要地点の地価実例と動向

• 飾磨区中野田2丁目103番（亀山駅650m）： 11万2,000円/m²（坪単価37.0万円、+0.90%） – 商業・店舗併用住宅地。
• 飾磨区玉地1丁目89番外（飾磨駅250m）： 109,000円/m²（坪単価36.0万円、+0.93%） – 飾磨駅直近の既成商業地。
• 飾磨区都倉1丁目503番5： 92,000円/m²（坪単価30.4万円、プラス2.22％） – 住宅地として高い上昇率を記録。
• 飾磨区構1丁目49番： 86,000円/m²（坪単価28.4万円、プラス1.53％） – 区画整理された良質な住宅エリア。
• 飾磨区細江字浜万歳1288番： 35,000円/m²（坪単価11.5万円、プラス6.06％） – 臨海工業地に近くインフラ改善で急上昇。

【推奨ターゲット層】 姫路駅周辺や臨海部企業へ通勤する子育て世代。利便性と買い物環境、将来の資産維持率を重視する方に最適です。

5-2. 広畑区（ひろはたく）：企業の街としての安定感と既成住宅地の底堅さ

【令和8年地価相場】 平均公示地価：7万6,077円/m²（坪単価約25.1万円/坪、前年比プラス0.49％上昇）

日本製鉄をはじめとする臨海部大企業の企業城下町として発展してきた広畑区は、就業構造が非常に安定しており、既成住宅地としての強固な底堅さを見せています。山陽電鉄網干線（広畑駅、夢前川駅）に加え、北部エリアはJR山陽本線「はりま勝原駅」の利用圏内に入ります。

主要地点の地価実例と動向

• 広畑区小坂字丁田95番1外（はりま勝原駅640m）： 11万7,000円/m²（坪単価38.6万円、+0.86%） – 商業地・診療所店舗街。
• 広畑区東新町1丁目34番（広畑駅400m）： 91,500円/m²（坪単価30.2万円、変動率0.00%） – 駅前商業地。
• 広畑区北野町2丁目9番（英賀保駅1,400m）： 80,800円/m²（坪単価26.7万円、プラス1.00％） – 区画整理された良好な住宅地。
• 広畑区長町2丁目48番（夢前川駅550m）： 63,700円/m²（坪単価21.0万円、0.00%） – 一般住宅・共同住宅混在地。

【推奨ターゲット層】 地元企業勤務のファミリー層、静かで落ち着いた居住環境を求める二帯世帯やシニア層。

5-3. 大津区（おおつく）：大型モールとアクセスに恵まれたファミリー街

【令和8年地価相場】 平均公示地価：7万6,000円/m²（坪単価約25.1万円/坪、前年比プラス0.65％上昇）

大津区は、中心部に「イオンモール姫路大津」を抱え、日常生活の買い物が一所で完結する高い利便性を誇ります。JR山陽本線（網干駅・はりま勝原駅）と山陽電鉄網干線（山陽天満駅・平松駅）の双方が利用可能で、街並みが美しく区画整理されているため、若年ファミリーの転入が目立ちます。

主要地点の地価実例と動向

• 大津区大津町3丁目43番64（はりま勝原駅1,300m）： 10万1,000円/m²（坪単価33.3万円、プラス1.30％） – 低層閑静住宅地。
• 大津区恵美酒町1丁目58番2（山陽天満駅750m）： 71,300円/m²（坪単価23.5万円、0.00%） – 一般住宅地。
• 大津区勘兵衛町2丁目235番13（山陽天満駅1,300m）： 51,000円/m²（坪単価16.8万円、0.00%） – 工場混在住宅地。

【推奨ターゲット層】 費用対効果（コスパ）と商業利便性の双方を求める新築戸建て検討中の子育て世帯。

5-4. 勝原区（かつはらく）：JRはりま勝原駅を中心に進化する新興住宅地

【令和8年地価相場】 平均公示地価：7万5,250円/m²（坪単価約24.8万円/坪、前年比プラス0.52％上昇）

2008年に開業したJR山陽本線「はりま勝原駅」周辺を中心とする勝原区は、駅周辺の土地区画整理事業と大型分譲地・分譲マンションの開発が一体となって進んだ、姫路市内屈指の近代的住宅エリアです。新快速停車駅（姫路駅で乗り換えなし）という強力な交通利便性を備えています。

主要地点の地価実例と動向

• はりま勝原駅周辺平均： 8万7,533円/m²（坪単価28.9万円、前年比プラス0.50％上昇）。
• 勝原区熊見字箱山317番25（はりま勝原駅400m）： 97,500円/m²（坪単価32.2万円、プラス1.00％） – 住宅地。
• 勝原区熊見字三反長68番6外（はりま勝原駅150m）： 110,000円/m²（坪単価36.2万円、+0.70%） – 駅直近商業店舗地。

【推奨ターゲット層】 神戸・大阪方面への電車通勤を行う会社員世帯、街の綺麗さと防犯性を重視する子育て世代。

5-5. 網干区（あぼしく）：始発駅の利便性と歴史・産業が調和する街

【令和8年地価相場】 平均公示地価：5万9,455円/m²（坪単価約19.6万円/坪、前年比プラス0.38％上昇）

姫路市の最西部に位置する網干区は、JR山陽本線「網干駅（始発列車が多数設定）」と山陽電鉄網干線「山陽網干駅」を擁します。JR網干駅は座って通勤できる始発駅としての価値が絶大であり、駅周辺の地価は7万1,500円/m²（前年比プラス1.50％上昇）と高い伸びを示しています。

主要地点の地価実例と動向

• 網干区和久字平ゲ294番1（JR網干駅100m）： 80,800円/m²（坪単価26.7万円、プラス1.64％） – 駅前商業地。
• 網干区高田字前田729番（JR網干駅550m）： 76,800円/m²（坪単価25.3万円、プラス1.20％） – 住宅地。
• 網干区北新在家150番（山陽網干駅750m）： 69,000円/m²（坪単価22.8万円、マイナス0.29%） – 旧市街地寄り住宅地。

【推奨ターゲット層】 着席通勤を希望する広域通勤者、手頃な土地価格で広い庭付き戸建てを建てたいファミリー層。

5-6. 駅南・市街地近郊エリア（阿保・南条・東延末）：高い交通利便性と再編が進む注目街

【令和8年地価相場】 平均公示地価：10万〜54万円台/m²（住宅地坪単価約33万円〜37万円/坪、商業地坪単価約180万円/坪、前年比プラス1.20%〜3.50%上昇）

姫路駅のすぐ南側に広がる当エリアは、姫路バイパス（姫路南ランプ・市川ランプ）や姫路東ランプなどへのアクセスが良好で、車社会の姫路市においてトップクラスの交通利便性を保持しています。阿保・南条エリアは区画整理が綺麗に行き届き、新しい戸建て住宅や中高層分譲マンション、ロードサイド型の商業店舗が美しく立ち並んでいます。また、東延末・延末エリアは商業・オフィス機能と居住機能が高度に混在しており、手柄山平和公園駅の開業に伴い資産価値の再評価がさらに進んでいます。

主要地点の地価実例と動向

• 東延末1丁目4番（姫路駅450m）： 54万4,000円/m²（坪単価179.8万円、プラス1.30%） – オフィス・商業ビル集積地。
• 延末1丁目100番（新駅・姫路駅近接）： 11万1,000円/m²（坪単価36.7万円、プラス1.83%） – 住宅地として新駅効果で高い伸び。
• 阿保（姫路駅2,100m）： 10万1,000円/m²（坪単価33.3万円、プラス1.20%） – 区画整理された人気の高い居住街区。
• 南条字前田528番外： 10万1,000円/m²（坪単価33.3万円、プラス1.20%） – 幹線道路沿いの医療・商業適地。

【推奨ターゲット層】 共働きで姫路駅利用と車移動の双方を重視するファミリー層、職住近接を求めるオフィスワーカーやシニア世帯。

5-7. 城北・城東近郊エリア（野里・京口・坊主町）：歴史と文教が息づく静穏な住宅地

【令和8年地価相場】 平均公示地価：7.1万〜10.9万円/m²（坪単価約23.5万〜36.0万円/坪、前年比プラス0.51%〜2.83%上昇）

姫路城の北側および東側に位置する当エリアは、世界遺産・姫路城下町の歴史的風情と閑静な住環境が調和した魅力溢れる地域です。城乾小学校・城乾中学校周辺は市内屈指の文教地区として知られ、教育環境を重視する保護者世帯から根強い支持を得ています。JR播但線（京口駅・野里駅）が走り、姫路中心部へのアクセスもスムーズです。空き家・空き店舗を活用した「リノベーションまちづくり」も盛んで、歴史的建築を活かしたカフェやショップが立ち並ぶなど、独自のブランド価値が高まっています。

主要地点の地価実例と動向

• 坊主町66番3（姫路駅1,500m）： 10万9,000円/m²（坪単価36.0万円、プラス2.83%） – 文教・城北エリアの人気住宅地。
• JR京口駅周辺平均： 9万4,820円/m²（坪単価31.3万円、プラス1.46%） – 姫路駅から1駅の静穏な住宅街。
• 城北新町1丁目5-32： 7万8,200円/m²（坪単価25.8万円、プラス0.51%） – 一般戸建て住宅地。
• JR野里駅周辺平均： 7万1,200円/m²（坪単価23.5万円、プラス1.75%） – 北部生活拠点の堅調エリア。

【推奨ターゲット層】 子育ての教育環境や安全性を重視するファミリー層、歴史や文化的な雰囲気に惹かれる世帯、落ち着いた風情ある街で暮らしたい層。

5-8. 市東部エリア（東姫路・ひめじ別所・御着）：JR沿線の利便性と開発が進む成長エリア

【令和8年地価相場】 平均公示地価：4.1万〜10.9万円/m²（坪単価約13.5万〜36.2万円/坪、東姫路エリアは前年比プラス2.18%上昇）

JR山陽本線（JR神戸線）沿線に位置する市東部エリアは、加古川・明石・神戸・大阪方面への広域交通利便性に大変恵まれています。2016年に開業した「東姫路駅」周辺は、区画整理事業と新しい戸建て住宅・分譲マンションの供給が相次ぎ、市内でもトップクラスの地価上昇率を記録し続けています。「アクリエひめじ」や「県立播磨姫路総合医療センター」が近接し、街の先進性が際立ちます。「ひめじ別所駅」周辺も区画整理された美しい住宅地として安定需要を保持する一方、古くからの集落や農地が残る「御着駅」周辺は横ばい〜微減推移となっており、駅ごとの開発特性による差が見られます。

主要地点の地価実例と動向

• JR東姫路駅周辺平均： 10万9,500円/m²（坪単価36.2万円、プラス2.18%） – 東部新興住宅地の代表格。
• 市之郷町3丁目1番13（姫路駅東近郊）： 12万1,000円/m²（坪単価40.0万円、プラス1.68%） – 商業・住宅混在地。
• ひめじ別所駅周辺平均（別所町別所2丁目）： 7万4,000円/m²（坪単価24.5万円、プラス0.41%） – 区画整理済の住みやすい住宅地。
• JR御着駅周辺平均： 40,980円/m²（坪単価13.5万円、マイナス0.43%） – 既成集落混在エリア。

【推奨ターゲット層】 JR神戸線で東方面（加古川・明石・神戸等）へ電車通勤する会社員世帯、街並みが綺麗で高度医療施設が近い環境を好むファミリー層。

5-9. 北部・郊外山間エリア（太市・香呂・溝口・夢前町）：自然豊かなスローライフと価格二極化の現状

【令和8年地価相場】 平均公示地価：1.6万〜3.0万円/m²（坪単価約5.4万〜10.0万円/坪、前年比マイナス0.62%〜1.79%下落）

姫路市北部に広がる太市、香寺（香呂・溝口）、夢前町、飾東町などのエリアは、豊かな緑と清流に恵まれた自然豊かな地域です。土地価格（坪単価）が市中心部の1/3〜1/5程度と非常に手頃であるため、低予算で100坪以上の広大な敷地を確保し、庭付き一戸建てやゆったりとした平屋住宅を建てることが可能です。しかし、全国的な人口減少と少子高齢化の影響を受け、土地需要がやや鈍化しており地価は緩やかな下落傾向が続いています。市中心部の一極集中と郊外の価格調整という「姫路市内における地価二極化」の側面を表しています。

主要地点の地価実例と動向

• 香寺町エリア平均（香呂駅・溝口駅近郊）： 3万0,300円/m²（坪単価10.0万円、マイナス0.62%） – 北部生活中核。
• 夢前町エリア平均（前之庄など）： 2万0,900円/m²（坪単価6.9万円、マイナス0.91%） – 自然豊かな郊外 residential エリア。
• JR姫新線 太市駅： 1万6,500円/m²（坪単価5.5万円、マイナス1.79%） – 市内最安値圏の駅周辺。
• 香寺町土師（溝口駅750m）： 40,600円/m²（坪単価13.4万円、プラス0.25%） – 駅から近い既成住宅地は安定傾向。

【推奨ターゲット層】 広大な敷地で庭付き平屋やガレージハウスを建築したい方、自然に囲まれたスローライフやセカンドライフを楽しみたい世帯、建築予算を建物性能やインテリアへ集中させたい方。

• ✔ 新築戸建て・注文住宅の総額跳ね上がり： 土地＋建物総額で3,500万〜4,500万円超が中心帯となり、若年世帯の予算上限に達しつつある。
• ✔ 新築分譲マンションの高価格化： 姫路駅徒歩圏の新築マンションは4,000万〜6,000万円台へシフト。
• ✔ 「中古戸建て・中古マンション」への需要爆発： 築10〜25年の状態の良い中古物件を購入し、リノベーションする賢い選択肢が主流化。
• ✔ 売却検討者（売主）への追い風： 中古住宅の需要が高まる今、築古物件や立地の良い中古マンションが高値で早期売却できる好機。

1. ハザードマップ（河川氾濫・高潮・浸水リスク）： 市川、夢前川、揖保川の河川浸水想定区域や、沿岸部の高潮リスクを姫路市Web版ハザードマップで必ず確認。地盤強化や盛土・かさ上げコストを考慮すること。
2. 自家用車社会と前面道路幅員： 姫路市内の生活は車2台所有が一般的。前面道路の幅員が4.0m未満（セットバック要）や私道負担の有無、近隣駐車場確保の可否を確認。
3. 用途地域と建築制限： 「第一種低層住居専用地域」は閑静だが高さ・建蔽率制限が厳しい。逆に「準工業地域」は建築自由度が高いが将来隣に工場やパチンコ店等が建つリスクを把握。
4. 市街化調整区域の線引き： 坪単価が安く見えても「市街化調整区域」は原則建築不可。開発許可や農地転用、インフラ（水道・下水・ガス）引き込み費用で高額になるケースに注意。
5. 学区・教育環境と将来の統廃合： 子育て世帯は小学校・中学校までの通学路の安全性を現地確認。児童数の推移や将来的な学校統合計画も事前チェック。